Où en est l’assurance habitation ? On a le sentiment que les évolutions environnementales, technologiques et sociétales doivent transformer profondément nos manières d’habiter, les risques qui les affectent et les assurances qui les couvrent. Tout est affaire d’ordres de grandeur, néanmoins, si bien qu’on ne discerne pas forcément très bien quelles tendances vont l’emporter et quels seront les modèles économiques et les contrats dans dix ou vingt ans. Le présent dossier permet justement de mesurer les effets des phénomènes en cours pour composer une image plus précise des évolutions à venir.

Dans cette perspective, Valérie Cohen met en place le décor : le rythme de la construction impose une lente évolution du stock de bâtiments, aussi les nouvelles tendances vont-elles diffuser lentement dans l’offre des assureurs. Tant que les solutions techniques d’atténuation des risques habituels resteront plus coûteuses que l(’espérances d)es risques correspondants, la sinistralité va plutôt se développer avec des risques émergents : le climat, le risque cyber, la dépendance… auxquels il faut ajouter un risque de dissolution de la mutualité. En présentant les modalités de cette possible démutualisation, Valérie Cohen nous rassure, puisqu’un risque connu est déjà géré. Reste donc à prendre la mesure des risques émergents et des impacts possibles sur le prix du contrat, sur sa forme comme sur la demande.

L’élément le plus visible de l’évolution des risques est évidemment le progrès des techniques constructives et de la domotique dans un contexte de renouvellement du parc immobilier accéléré par la métropolisation. Par la variété des services immobiliers qu’ils offrent, Souaade Louafi Chentr et Julien Carmona nous invitent à mesurer l’impact potentiel de ces innovations non seulement dans la vie du bâtiment, mais depuis sa conception même. On connaît déjà des villes (smart cities) et des téléphones intelligents (smartphones), les auteurs nous invitent à constater que l’intelligence est à tous les niveaux de l’échelle qui court de l’objet connecté au logement (smart home) puis au quartier et jusqu’à la ville. On est donc en droit de penser que la tarification d’assurance au juste prix, le « pay as you live » va favoriser un mode de vie sain dans une maison saine… Pourtant l’offre d’assurance ne se conforme pas encore à ces perspectives.

Les assisteurs, nous dit Claude Sarcia, se tiennent prêts à tirer le meilleur de cet équipement du foyer, du quartier, de la ville, en particulier pour permettre le maintien à domicile des personnes affectées par une réduction de leur indépendance. Les objets connectés constituent le support technique d’une intervention à 360 degrés mobilisant des services publics ou marchands, et jusqu’à la mise en œuvre des travaux nécessaires, pour permettre à chacun et chacune de rester chez lui demain dans des conditions de confort inimaginables hier. Ainsi la solution technique et l’expertise organisationnelle existent, et peuvent être déclenchées, notamment à partir du contrat d’assurance MRH qui fonctionne comme un bouquet d’options activables à la demande.

Si le progrès des techniques ouvre des changements prometteurs à l’horizon, l’environnement se rappelle à notre attention immédiate. Arnaud Chneiweiss et José Bardaji montrent l’impact évident de la hausse du coût des matériaux de construction d’une part, et d’autre part de la sinistralité environnementale croissante sur les prix de l’assurance habitation. Au-delà d’une poignée de pourcents par an, les événements récents comme la tempête Irma posent la question de la possibilité d’assurer encore toutes les habitations. Les auteurs montrent que cette possibilité passe par une action collective résolue, où les citoyens, le politique, les constructeurs et les assureurs ont leur part à prendre. On peut déjà compter sur les assureurs…

Quant aux constructeurs, Eric Petitpas montre comment les mobiliser. Il nous rappelle d’abord que le coût de la construction n’est pas seulement le coût clés en mains mais le coût sur la durée de vie de l’ouvrage, ou sur une période de référence significative. Sur la même période, le coût d’usage doit aussi intégrer la consommation énergétique et le coût d’entretien, en tenant compte d’éventuels sinistres, endémiques ou externes. Les connaissances des assureurs (habitation) permettent maintenant de connaître les meilleures techniques constructives dans cette perspective de coût complet. Il convient d’en tenir compte, pas seulement par des normes constructives obligatoires, mais aussi en donnant la liberté à l’acheteur d’opter pour un bâtiment plus économe, plus résilient, qui ferait l’objet d’une cotation au moment de sa construction. Les assureurs pourraient-ils en tenir compte ?

L’article de Patrick Degiovanni montre que les modèles de tarification des sociétés d’assurance ont assez progressé pour prendre en considération les changements constatés, toutefois les assureurs hésitent à segmenter fortement leur offre. Autre facteur de stabilité : le périmètre des garanties n’a pratiquement pas changé depuis 1990. En revanche, la façon d’indemniser évolue puisqu’on considère maintenant la valeur à neuf autant que la vétusté, et le confort de l’assuré avant le sinistre est plus finement pris en compte en vue d’être restauré. Il reste que les clients ont parfois des attentes sans commune mesure avec les garanties qu’ils ont souscrites. Malgré tout, la satisfaction du client est bien mieux prise en compte et appréciée. La concurrence supposée des assurtechs et des Gafa exerce peut-être une pression : on sait que les évolutions actuelles devraient se prolonger, mais il paraît difficile de prédire à quel rythme.

Guillaume Gorge propose un éclairage complémentaire sur l’évolution du contrat MRH : il montre en particulier que le marché fait l’objet d’une concurrence par les prix – qui est dominante au Royaume-Uni – en même temps que d’une concurrence hors prix, laquelle correspond plutôt au goût de nos voisins allemands qui cherchent la tranquillité dans le conseil et dans l’étendue des garanties potentielles. L’offre d’AXA articule précisément un socle très compétitif avec un éventail d’options très large. La première dimension, la compétitivité-prix, a conduit à constater l’effet des risques climatiques, qu’un zonier très précis permet d’apprécier au mieux. La deuxième dimension, la compétitivité hors prix, s’appuie sur des bouquets de services accessibles dans la transparence quant aux modalités et… aux prix.

Ainsi, même si l’évolution très lente du parc immobilier impose une certaine viscosité à l’offre, les prémices du changement sont clairement discernables dans l’offre et les anticipations des assureurs.