Il est des légendes tenaces. Par exemple, celle selon laquelle le secteur immobilier serait sans risque, ou du moins peu risqué, tant pour le propriétaire occupant que pour le bailleur. Tous les autres placements à long terme se montreraient ainsi plus risqués par rapport à l’immobilier. La légende est évidemment trop belle pour être vraie, même si des publicités ou les conseils intéressés de certains intermédiaires cherchent encore à la diffuser. Tous les professionnels de ce secteur, les promoteurs, les banquiers, les assureurs, les sociétés de gestion, les syndics, etc., savent que l’immobilier est un secteur où les risques sont nombreux, variés, parfois insidieux, en tout cas jamais négligeables. Pour faire le point, sept articles décrivent et analysent les principaux risques rencontrés dans ce secteur ainsi que les techniques utilisées pour les gérer et les couvrir autant que faire se peut.

Pierre Martin rappelle qu’à l’échelle historique le risque est toujours présent avec parfois de longues périodes de dépression qui succèdent à de longues périodes d’euphorie, voire de bulle immobilière.

Guy Marty, à l’aide de statistiques fines sur les quarante dernières années, montre que le risque dans l’immobilier, s’il est plus faible que dans le placement en actions, reste plus élevé que celui du placement en obligations.

Brigitte Sagnes Dupont décrit la très grande variété des risques, liée aux comportements hétérogènes des acteurs de ce secteur, d’où la grande difficulté à mettre en place des pratiques communes de gestion des risques.

Dominique Jacquet analyse un secteur, la restauration rapide, où l’immobilier est masqué par l’activité principale. Dans ce secteur, les performances et les risques liés à l’immobilier ont autant d’importance, pour les investisseurs, que la marge opérationnelle des restaurants.

Xavier Cognat et Philippe de Villeneuve montrent que l’assurance emprunteur, sans laquelle aucun prêt immobilier ne peut être accordé, remplit aussi une fonction sociale. Dans la mesure où ils mutualisent les risques d’un très grand nombre de dossiers, les contrats de groupe font baisser le coût de l’assurance, contrairement aux contrats alternatifs, qui, s’ils offrent a priori des conditions avantageuses, portent en eux-mêmes une moindre mutualisation.

Philippe Plancoulaine expose toutes les subtilités d’un produit d’assurance qui connaît un très grand développement en France, la caution mutuelle. Elle remplace souvent l’hypothèque, trop coûteuse, tout en apportant aux prêteurs une expertise dans l’évaluation et la gestion des risques de décès, d’invalidité ou de chômage.

Claude Noel, enfin, analyse la complexité des risques et de leur couverture dans les grands projets immobiliers ou les infrastructures urbaines.